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2019双流首拍明天登场 起价8400元㎡高不高?

2019-05-22 19:40 - 查看:
成都最高楼面地价刷新至18400元/㎡,闽系房企接连现身公开市场拿地,碧桂园、保利、旭辉等品牌房企在中心城区抢地意向明确。 继昨日新都和都江堰地块成功出让后,5月大成都还有

  成都最高楼面地价刷新至18400元/㎡,闽系房企接连现身公开市场拿地,碧桂园、保利、旭辉等品牌房企在中心城区“抢地”意向明确。

  继昨日新都和都江堰地块成功出让后,5月大成都还有9宗地块“候场”,其中7宗位于中心城区。明天(5月23日),一宗位于双流区东升版块的纯住宅用地也将走上拍卖台,这是双流区2019年首场土拍,8400元/㎡的起拍价也追平了此前双流区域的最高起拍楼面价。

  宗地位于双流区东升街道丰乐社区集体4、5组,净用地面积29.69 亩,纯住宅用地,计算容积率1.5,起始楼面地价 8400 元/㎡,可开发体量2.97万㎡,建筑密度不大于30%,建(构)筑物制高点不大于黄海高程512米,且应满足机场航空限高要求。

  竞得人须在宗地东侧配建一条规划道路,并在地块红线范围内的小区主入口处外侧,设置智能快件箱、自主快递柜设备、公共自行车停放点。

  宗地已经打围,内部有大量农作物、土渣需竞得人自行处理;地块形状规整,易于打造。

  宗地周边教育资源有一定优势,地块直线公里范围内,分布着棠湖中学(1.4公里左右)、棠湖小学(1.3公里左右)、东升二中(800米左右)、棠湖中学新校区(1.4公里左右);

  经锐理君实地探查发现,宗地周边2公里内没有大型的商业配套,周边主要还是以底商和农贸市场为主,大型商业的缺乏对地块来说是明显的“减分项”;

  总体来看,该地块位于双流区行政、商业、居住核心版块内,区域发展成熟度较高,环境宜居性较好,居住氛围也较成熟。

  “五湖四海”公园,区域总面积超8000亩,据称是“亚洲最大城市湿地公园”,相当于50多个人民公园的大小,“五湖”沿白河布置,分别是凤鸣湖、凤翔湖、凤舞湖、凤转湖、凤栖湖,“四海”沿三支渠布置,分别是紫薇海、红枫海、芙蓉海、翠竹海。目前已有部分公园投入使用。

  值得一提的是,此次出让宗地的起始楼面地价达到了8400元/㎡,是双流区目前并列第一的起始楼面地价;另一宗与之相同的起始楼面地价为金地置业此前在怡心湖竞得的地块。

  2017年年底,双流区怡心湖版块出让了一宗约84亩的住兼商用地,起始楼面地价8400元/㎡,但需无偿移交100套人才住房。

  香楠国际,2018年10月第一次拿证入市,备案均价13500元/㎡(清水),主力户型为80-141㎡。

  流溪别院雅苑,2019年3月第一次取得预售,备案均价11000元/㎡(清水),主力户型82-116㎡。

  旭辉金科棠府,2018年年底拿证入市,推出342套,高层主力户型108-138㎡,均价17000元/㎡(精装),洋房主力户型143㎡,均价22000元/㎡(精装);精装标准为3000元/㎡和3300元/㎡。

  另外,宗地周边有香邻春天、棠湖柏林镇、御苑枫景等住宅项目;链家二手房交易平台显示,目前这三个楼盘的二手房均价分别为8472元/㎡、12732元/㎡、11802元/㎡,而区域整体二手房均价约为10491元/㎡。

  总体来看,地块所在区域居住条件相对成熟,且地块为纯住宅用地、容积率仅1.5,适合打造低密改善型楼盘。但也正是由于地块体量仅30亩左右,产品的排布和后期变现能力也十分“具体”。

  锐理数据后台系统显示,近3年来,东升版块通过拍卖出让了9宗地块,最高成交楼面地价为10100元/㎡,为北辰置业溢价68.33%拿下的约40亩住兼商用地,商业占比上限10%,呈现项目为北辰天麓御府。

  北辰天麓御府,2019年4月25日取证,431套房源全部推出,项目采用合围式布局,由5栋小高层组成,户型面积以151㎡—191㎡的大四房为主,2梯2户设计,备案均价18000-25865元/㎡(精装)。

  数据显示,截至目前,东升版块商品住宅存量为62.88万㎡,按照2018年的月均去化速度,去化周期约为17.4个月,区域后期竞争大,消化能力需要提升;从价格来看,2018年至今东升版块住宅价格一直保持稳中有升的态势,目前商品住宅均价约为13771元/㎡。

  经锐理君统计,2018年双流区出让了21宗土地,主要集中在怡心湖版块。值得注意的是,怡心湖版块通过挂牌出让了6宗商业用地,面积合计约891亩,分别被万科和蔚蓝卡地亚竞得,未来将分别打造为怡心湖梦想城和怡心湖现代城。

  2018年,双流区共成交(备案口径)商品住宅22305套,合计253.48万㎡,在近郊5区里遥遥领先;全年商品住宅备案均价约为11484元/㎡。

  目前,双流区最高成交楼面地价10900元/㎡,为绿城在2017年11月溢价51.39%竞得,呈现项目为城投绿城诚园,开盘备案均价20000元/㎡。

  总的来说,该地块本身条件不差,难点在于地块较小且起拍楼面地价较高,在溢价率可控的前提下,该宗地的机会还是大于挑战。但参考周边目前在售的不少项目,如果出价不谨慎,后期的销售风险还是比较“具体”。当然,如果有禹洲和正荣那样的出价能力,价格神马的统统都是浮云!

  PS:据了解,在今年4月举办的2019成都双流空港商务区城市规划推介沙龙上,主办方推介了双流即将上市的7宗合计556.57亩经营性用地,主要分布在怡心湖、东升版块;另外,根据成都市公共资源交易服务中心公告,5-6月,双流区将还有4宗合计约252亩地块走上拍卖席。